マンションの運営費用や収益率相場
最終更新日 2021年3月8日
監修・著者 高野 春樹
マンションもアパートも基本的には似たような運営費用が必要で、共益部分、通路、エントランスの電気代がかかります。これは住んでいる人が支払うのではなく、家賃に事前に組み込んでおくべきもので、支払いはマンションの管理者や所有者が支払います。また、マンションのクリーニング、駐車場のクリーニング、外壁の掃除、屋上の掃除なども所有者の仕事です。
エントランスに面倒なポスティングが多く来ないように注意したり、管理人室を設けてセキュリティを高めたりするのもマンション所有者が適切に人を配置しないといけない部分です。マンションの運営費用はおもに毎月一定になることが多く、電気代やセキュリティ、管理人の人件費、入居者からの要望、部屋の中の修繕や害虫対策など工夫していかないと手間がかかることが多くなってしまいます。
利回りをしっかり考えよう
マンションのような収益物件は利回りの数値はそこまで過信してはいけません。利回りが14%、16%と書かれていても空室が多く、家賃の滞納が多いような場合、家賃滞納を平気でして支払い請求にも応じない、立ち退きもしないような入居者が入ってしまっている場合には、回収コストもかなりのものになります。
時にはヤクザや暴力団のような家賃回収するのが怖くなってしまうような人が入居していて、それらへの対処が負担になりすぎてマンション売却をしてしまう人も時にはいます。結局はお部屋に人がいるかどうか、支払いをしてくれる人が入っているかどうか、他の住民に迷惑をかけない住人が住んでいるかどうかが大切になりますので、物件の価値だけでマンションを選んではいけません。
実際の利回りはどれくらい？
最も怖いのは売る側よりも買う側にあります。不動産取得税、固定資産税、所得税などがかかってくるようになるため、最初の年からかなり色々と負担すべきものが出てきます。最初の年からたくさん利益が出るとは思ってはいけず、入居者の契約期間によっては、マンション購入後１年から２年で退去してしまう可能性もありますので、購入してからしばらくは気が抜けません。
マンションの不動産売却をする側からすると関係ないことですが、こうした事情を知らずに買った人からいちゃもんをつけられる可能性があるため、不動産売却会社が間に入ってくれるのは非常に助かります。多少中間マージンが出るとしてもこうした手間になる部分は不動産会社や仲介業者に負担してもらったほうが良いでしょう。
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